国土资源知识讲座
市国土局杜延伟
第一章 地籍管理
什么是地籍管理
地籍是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等土地状况的簿册。最初的地籍是为征税而建立的一种田赋清册。《辞海》（1979）版将地籍解释为“中国历代政府登记土地作为征收田赋根据的册簿” 。但是随着社会经济的发展，地籍的内容也有很大的发展，已不仅仅是课税对象的登记清册，还包括了土地产权登记、土地统计、等内容。因此，近代地籍涉及土地的 自然、经济、法律等状况的信息，其目的已不单纯是为了适应国家的税收的需要，而且还是为了适应保护土地产权、合理利用土地的需要。
地籍的作用
1、为土地管理提供基础资料
调整土地关系，合理组织土地利用的基本依据是地籍所提供的有关土地的数量、质量和权属状况资料；合理配置土地资源是依据地籍所提供的有关土地的数量、质量及其分布和变化状况的资料；征收土地税是依据地籍所提供的土地面积、质量等级、土地位置等方面的资料。
2、为维护土地产权权益等提供基础资料
地籍的核心是权属。它所记载的土地权属界址线、界址点、权源及其变更状况资料是调处土地争执、确认地权、维护社会主义公有制及保护土地产权合法权益的基础资料。
3、为编制国民经济发展计划等提供基础资料
地籍所记载的有关土地资源社会经济状况，以及土地数量、质量及其分布状况与变化特征等资料与图件，为编制国民经济发展计划和土地利用年度计划提供了基础资料。
4、为改革与完善土地使用制度提供基础资料
我国土地使用制度改革的第一步是变无偿、无限期、无流动的土地使用方式为有偿、有限期、有流动的土地使用。实行土地有偿使用制度，需制定土地使用费和各项土地课税额的标准。反映宗地面积大小、用途、等级状况的地籍，为改革与完善土地使用制度提供了基础资料。
第一章 土地权利
土地所有权
土地使用权
土地他项权利
土地承包经营权
一、土地所有权
定义：
土地所有权是指土地所有者对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律作出处分并排除他人干涉的权利。
分类：
我国的土地所有权包括国家土地所有权和农民集体土地所有权。
（一）国有土地所有权
范围包括：
1、城市市区的土地；
2、农村和城市郊区已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
3、国家依法征收的土地；
4、国家未确定为集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。
国有土地所有权由国务院代表国家行使。
（二）农民集体土地所有权
范围：
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
农民集体土地所有权主体是村农民集体经济组织、村民小组或乡（镇）农民集体。
二、土地使用权
定义：
土地使用权是指使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。
分类：
土地使用权按土地所有权的不同可以分为国有土地使用权和集体土地使用权。
（一）国有土地使用权
定义：
国有土地使用权是指土地使用者依照法律规定或者合同约定，享有使用国有土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。
取得方式：
国有土地使用权的取得方式有出让、划拨、出租、作价出资（入股）、授权经营等。
（二）集体土地使用权
集体土地使用权是指土地使用者依照法律规定或者合同约定，享有使用集体土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。
范围包括：集体农用土地使用权和集体土地建设用地使用权。
集体农用地使用权主要是指对农业用地的承包经营权，也包括依法取得的“四荒地”使用权；集体土地建设用地使用权包括农村居民宅基地使用权和乡（镇）、村企事业单位用地使用权。集体建设用地使用权一般只能由本集体及其所属成员享有。
三、土地他项权利
定义：
土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。
土地他项权利是在他人上土地上享有的权利，主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权、土地抵押权等。
四、土地承包经营权
定义：
土地承包经营权是指具备承包条件的单位和个人通过承包合同方式对集体所有的或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他方式用于农业的土地所获得的占用、使用和收益的权利。
（一）土地承包经营权的利用方式
国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
农民集体所有的土地可由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产活动；农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。承包经营土地，发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。
（二）土地承包经营的期限
土地承包经营的期限：
耕地30年；
草地30-50年；
林地30-70年；
特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
（三）土地承包的其它规定
承包经营者的权利、义务
对个别承包者土地进行适当调整的有关规定
承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照法律规定获得相应补偿。
土地登记
定义：土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、土地座落、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人合法权益的一项重要法律制度。
有关规定：《中华人民共和国物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。我国现行的土地登记机关为县级以上人民政府。国土资源行政主管部门作为政府主管土地的工作部门，负责土地登记的具体工作。
土地证书的种类
我国的土地证书有4种：
《国有土地使用证》
《集体土地所有证》
《集体土地使用证》
《土地他项权利证明书》
土地登记法律责任
土地所有权、使用权和他项权利经过登记后，由土地登记机关颁发土地证书。
土地证书是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。
经登记的土地受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
有下列情形之一的，暂缓或不予办理 土地登记发证手续
（1）土地权属来源不清或权属争议尚未解决的。
（2）地上物有争议的；
（3）土地违法行为尚未处理或正在处理的；
（4）依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；
（5）违反国土资源部规定的“五不登记”（即出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记；经营性土地没有按“招标、拍卖、挂牌”方式出让的，不得登记；协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记；违反规划改变土地用途的，不得登记；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记）的；
（6）依法不予登记的其他情形。
有下列情形之一的，不予办理房地产 转让、租赁登记手续
（1）以出让方式取得土地使用权，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定的条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有权人书面同意的；
（5）未依法登记领取土地权属证书的；
（6）法律、法规规定禁止转让、租赁的其他情形。
有下列情形之一的，不予办理土地使用权 抵押登记手续
（1）土地所有权
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但符合《中华人民共和国担保法》第34条、第36条规定的除外；
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单 位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等用地；
（4）被司法机关和行政机关查封或限制土地权利的；
（5）依法不得抵押的其他情形。
土地权属争议
定义：
土地权属争议是指土地所有权或者使用权归属争议，它是特定范围内有关土地权利归属的民事纠纷。
土地争议的类型
乡（镇）涉及比较多的土地权属争议有：
宅基地纠纷
农民集体之间的土地所有权争议
农民集体之间的土地使用权争议
国有土地使用权与农民集体之间的争议。
土地权属争议解决的方式
（１）协商
（２）调解
（３）行政处理
（４）诉讼
土地权属争议处理程序
第二章 农村宅基地
农村宅基地是指在村庄范围内农村村民住房、辅助用房、院落以及村民日常生活、风俗习惯活动等所涉及的用地。辅助用房主要指杂物间、厕所、畜舍等。
农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。宅基地涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（自治区、直辖市）规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。
一、宅基地审批
二、宅基地申请
（一）宅基地申请条件
（1）申请人是本集体经济组织成员，且在本集体经济组织内从事生产经营活动，并承担本集体经济组织成员同等义务。
（2）满足下列条件之一：
①多子女家庭，有子女已达婚龄，确需分居立户（分户后父母身边须有一子女）；
②因国家建设原宅基地被征收的；
③因自然灾害或者实施村镇规划、土地整理需要搬迁的；
④原房屋破旧，宅基地面积偏小，需要新翻建、扩建的；
⑤迁入农业人口落户成为本集体经济组织成员，经集体经济组织分配承包田，同时承担村民义务，且在原籍没有宅基地的；
⑥因外出打工、上学、被劳动教养、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口迁回后继续从事农业劳动，承担村民义务，且无住房的农业人口；
⑦原本村现役军人配偶，且配偶及子女户口已落户在本村组、无住房的。
第三章 土地利用规划与土地利用年度计划
土地利用规划包括土地利用总体规划和土地利用专项规划。
土地利用总体规划是指在一定区域内，根据社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的统筹安排和综合部署，是国家实行土地用途管制的基础。土地利用总体规划的规划期限一般为15年。
土地利用专项规划包括基本农田保护区规划和土地开发整理复垦规划等。土地利用专项规划是土地利用总体规划有关内容的细化，是同级土地利用规划的组成部分。
一、乡（镇）土地利用总体规划
（一）乡（镇）土地利用总体规划的主要内容
（1）研究分析土地利用现状和土地供需状况；
（2）根据县级土地利用总体规划的要求和本乡（镇）土地资源的特点，确定规划的目标和方向。
（3）调整土地利用结构和布局。
（4）确定各类用地指标，划定土地用途区（农业用地区、建设用地区和未利用地），并根据土地使用条件落实每一块土地的具体用途和限制条件；
（5）落实耕地保有量和基本农田保护面积指标。
（6）确定村镇等建设用地的布局和范围。
（7）安排交通、能源、水利等重点基本设施建设项目用地的布局；
（8）安排土地整理、复垦开发项目（区）、生态建设和环境保护用地；
（9）制定实施规划的措施。
（二）乡（镇）土地利用总体规划编制的工作程序
乡（镇）土地利用总体规划的编制和实施是一个系统工程，乡（镇）人民政府应负责本级土地利用总体规划编制。编制程序包括准备工作、调查研究、拟定供选方案、协调和论证、组织规划听证、成果整理等阶段。
（三）乡（镇）土地利用总体规划的审批
乡（镇）土地利用总体规划成果经乡（镇）人民政府审查同意后，逐级上报有批准权的人民政府审批，乡（镇）土地利用总体规划由省级人民政府审批，也可由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府审批。
（四）乡（镇）土地利用总体规划公告与实施
乡（镇）土地利用总体规划经依法批准后，乡（镇）人民政府应当将规划目标、规划期限、规划范围、地块用途、批准机关和批准日期等，在本行政辖区内予以公告。通过公告，让乡（镇）有关部门和土地所有者、使用者知道乡（镇）土地利用总体规划的内容。以遵守和落实；同时也有利于社会公众参与对土地利用总体规划的实施进行监督，使土地用途管制落到实处。规划一经批准，即具有法定效力，必须严格执行。
（五）乡（镇）土地利用总体规划修改
规划修改是指在土地利用总体规划的期限内，依法对土地利用总体规划确定的土地用途、用地指标和土地利用布局等进行调整的行为。经批准的土地利用总体规划的修改须经原批准机关批准，未经批准不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
（六）乡（镇）土地利用总体规划实施的主要措施
（1）加强和改进乡（镇）土地利用计划管理。
（2）严格实施土地用途管制，强化农用地转用及其他土地利用项目的规划审查。
（3）加强和健全乡（镇）规划实施保障体系的建设。
第四章 国土资源信访与国土资源听证
一、国土资源信访
国土资源信访是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向国土资源管理部门反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，依法由国土资源管理部门处理的活动。
二、国土资源信访的分类
三、国土资源信访工作应遵循的原则
（1）属地管理、分级负责，谁主管谁负责。
（2）畅通信访渠道，方便信访人。
（3）实事求是，有错必纠；
（4）依法、及时、就地解决问题与疏导教育相结合；
（5）坚持依法行政，从源头上预防导致国土资料信访事项发生的矛盾和纠纷。
四、国土资源信访事项的办理程序
（1）国土资源管理部门办理信访事项，应当自受理之日起60日内办理，并制作《国土资源信访事项处理意见书》。情况重大、复杂的，经本部门负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过30日，并告知信访人延期理由。
（2）信访人对国土资源管理部门作出的信访事项处理意见不服的，可以自收到处理意见之日起30日内，请求同级人民政府或者上一级国土资源管理部门复查。收到复查请求的上一级国土资源管理部门应当自收到复查请求之日起30日内，提出复查意见，制作《国土资源信访事项复查意见书》，并书面告知信访人。
（3）信访人对国土资源管理部门的复查决定不服的，可以自收到复查意见之日起30日内，向复查机关的同级人民政府或者上一级国土资源管理部门请求复核。收到复核请求的上一级国土资源管理部门应当自收到复核意见，制作《国土资源信访事项复核意见书》，并书面告知信访人。
（4）信访事项的不再受理信访人对国土资源管理部门作出的复核意见不服，或者信访人在规定时限内未提出复查或者复核请求，仍然以同一事实和理由提出投诉请求的，有关国土资源管理部门应当书面告知信访人不再受理该信访事项。
五、国土资源听证
国土资源听证是指国土资源管理部门在制定和实施行政决定之前，公开举行由公众或利害关系人参加的听政会，广泛听取各方面意见的活动。
国土资源听政主要分为依职权的听政和依申请的听证。我们主要介绍依申请的听证：
（一） 依申请的听证的范围
依申请的听证是指国土资源管理部门根据当事人申请而举行的听证。其范围：
1、拟定拟征地项目的补偿标准、安置方案和非农业建设占用基本农田方案的，国土资源管理部门在征地依法报批前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。
2、国土资源管理部门在对下列事项作出决定之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利：
（1）较大数额罚款、责令停止违法勘查或者违法开采行为、吊销勘察许可证或者开采许可证等行政处罚的；
（2）国有土地使用权、探矿权、采矿权的许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的；
（3）法律、法规或者规章规定的其他情形。
（二） 当事人申请听证应注意的事项
1、当事人应当在告知后5个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证；但行政处罚听证的申请时限为3个工作日。
2、当事人在接到《听证通知书》后，应当准时到场，参加听证会；无正当理由不到场的，或未经听证主持人允许中途退场的，视为放弃听证。
谢谢大家！
建设用地
建设用地定义：是指建造建筑物、构筑物的土地。建设用地按利用方式可分为：商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地以及特殊用地等。
建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体所用的土地享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。取得建设用地使用权涉及集体所用土地，应当办理征收的，要先行办理土地征收审批，涉及农用地的，同时必须办理农用地转用审批。
建设用地使用取得方式
1、国有土地使用权出让
2、国有土地使用权划拨
3、国有土地租赁
4、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地 （俗称占地）
集体土地征收
征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。
1、征收土地的审批权限
征收土地的审批权限分为国务院和省级人民政府两个层次。
2、征收土地的程序
农用地转用
农用地是指直接用于农业生产的土地。农用地分为：耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地。其他农用地包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、农田水利地、田坎及晒谷场等用地。
农用地转用又称农用地转为建设用地，是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转变为用地的行为。农用地转用又可分为国有农用地转用和集体所有农用地转用两种类型。
1、农用地转用的审批权限
农用地转用必须办理审批手续。农用地转用的审批权限分为国务院和省级人民政府两个层次（见表）。
2、农用地转用程序（见图）
临时用地取得
临时用地是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用，而在施工或者勘查完毕后不再使用的国有或集体所有土地。
1、临时用地取得条件；签订了临时使用土地合同；城市规划区的临时用地具有规划部门规划许可；用地范围明确；临时用地占用耕地的期满后恢复种植的措施可行。
2、临时用地的取得程序（见图）
3、临时用地的使用规定
临时用地单位使用临时用地应遵守下列规定：
（1）不改变原地权属性质和用途；
（2）必须给予土地所有者或使用者经济补偿；
（3）不得修建永久性建筑物；
（4）使用期限一般不超过两年；
（5）使用期满后，恢复土地的原用途，并及时交还土地。